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給排水設備や大規模修繕コンサルタント・S&Aリニューアル設計の事例紹介(SC川口)

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事例紹介

事例紹介

S&Aリニューアル設計が手がけたSC川口マンションの事例をご紹介します。

工事前の設備状況

竣工 1982年
給水方式 受水槽+高置水槽方式
給水管材 共用部:硬質塩化ビニルライニング鋼管(JWWA K116)
専有部:硬質塩化ビニルライニング鋼管(JWWA K116)
給湯方式 ガス給湯器、電気温水器
給湯管材 被覆銅管(JWWA H101)
排水方式 汚水管系統:各戸1系統
雑排水管系統:各戸1系統
電気温水器排水系統:一部のみ
通気管系統:各戸1系統
排水管材 共用部 汚水管:排水用鋳鉄管(JIS G 5525)
共用部 雑排水管:排水用銅管(JWWA H 101-96)
共用部 電気温水器排水管(一部のみ):白ガス管(JIS G 3452)
専有部 雑排水管:硬質塩化ビニル管(JIS K 6741-93)
専有部 電気温水器排水管(一部のみ):白ガス管(JIS G 3452)
通気管:白ガス管(JIS G 3452)

劣化診断調査の結果

給水管 内視鏡検査

▲錆びにより管内の3割程度が塞がれている状態
▲継手部分に錆が溜まっている状態がわかります
▲以前に実施した更生(ライニング)施工時に塗装した樹脂が硬化しきれていない状態

改修のポイント

どの配管、どの系統を工事するか

給水管について
以前に更生工事の履歴があるが、実施から20年程度経過していること、工事保証期間を過ぎていること、さらに診断調査時に塗料の剥離を確認。
2度目の更生工事も考えられるが、管内の研磨作業時にピンホール(小さな穴)が発生し、水漏れのリスクが高まってしまうため、更新工事が望ましい。
共用部給水管について
仮給水管の敷設イメージ
既存の管と同じルートで施工し、着工時は仮の給水管を敷設した上で作業をおこなう。
専有部給水管について
隠蔽施工
露出施工
配管を壁の裏に施工する「隠蔽施工」の場合は施工時に壁を解体し、作業後復旧する必要がある。壁面に沿って施工する「露出施工」の場合は管の上からカバーを取り付けるため、収まりを十分考慮して設計する必要がある。
前者の場合、美観が優れているぶん、後者よりも工期が長く費用も高くなる。また、内装復旧の打ち合わせを十分おこなう必要もある。
給湯管について
診断調査時に継手部分の劣化が確認できた。工事費の圧縮を鑑みると、専有部内の給水管と併せて取替することが望ましい。
排水管(汚水系統と雑排水系統)について
汚水系統には鋳鉄管が使用されており、素材の耐用年数から鑑みると、今回は施工対象外とする。
雑排水系統は排水用銅管が仕様されており、今回の調査では緊急性はないと判断。ただし、今後検討を進める必要はあると考えられる。
排水管(電気温水器排水)について
一部の住戸に電気温水器排水があり、白ガス管が使用されている。素材の耐用年数を鑑みると、今回の工事対象に含めることが望ましい。
錆の発生はなく、接続部に多少の劣化が見られる。専有部内の給水給湯管の工事をおこなう場合、費用はかからないので劣化部分改修を推奨する。

給水方式の検討

受水槽+高置水槽方式
受水槽+高置水槽方式
加圧給水ポンプ方式
加圧給水ポンプ方式

給水方式には、水道管から直接給水する「直結給水方式」と水道管からマンション敷地内にある受水槽に「貯水槽方式」の2種類がある(参照:給排水設備とは)。
本物件では、地域を管轄する水道局の施工基準により貯水槽方式に検定されるため、「受水槽+高置水槽方式」「加圧給水ポンプ方式」を提案。

比較表
受水槽+高置水槽方式 加圧給水ポンプ
衛生・水質汚染 ×
受水槽・高置水槽内に滞留していることから
水質汚染の懸念がある

受水槽に滞留していることから
水質汚染の懸念がある
信頼性 水道本管の断水
受水槽・高置水槽内に滞留分は給水可能

受水槽内に滞留分は給水可能
停電時
高置水槽内滞留分は給水可能

断水
経済性 工事費
既存の管で対応できるが、
水槽を2つ取り替える必要がある

既存の管で対応でき、
受水槽のみの取替え
維持管理
受水槽・高置水槽の清掃費、
ポンプ稼働の電力・維持管理

受水槽の清掃費、
ポンプ稼働の電力・維持管理
災害時 水の確保
受水槽・高置水槽内に
滞留している水を確保できる

受水槽に滞留している水を
確保できる
その他 地震により水槽の破損が発生した場合、復旧に時間がかかる可能性がある

専有部工事の注意点

  1. 工事前に施工業者によって全戸の事前調査がある
  2. 内装材などは、各戸の居住者さまが好きなものを選定できるよう複数用意
  3. 内装リフォームを施している住戸は、別途入念な打ち合わせが必要な場合がある
  4. 1戸あたり5~7日間、1日約8時間の工事が必要
  5. キッチンのシンク、洗面化粧台、トイレなどの水まわり、給水メーターボックスなどの片付けが必要
  6. 1戸あたり3日ほど、日中に断水がある
  7. 1戸あたり2~3日ほど、排水に制限がある
  8. トイレ、キッチン、バスは排水制限以外にも一時的に制限がある
  9. 床を貫通している配管は、コンクリートを壊す必要があり、騒音が発生する

何から始めればいいかわからないという理事・修繕委員の方

S&Aリニューアル設計は、マンション修繕専門のコンサルタント。S&Aリニューアル設計は、マンション修繕専門のコンサルタント。給排水設備や建物をどのように手当てすれば、永く快適な暮らしを確保できるのか。どのようなビジョンを持って、長期修繕計画を立てるべきかを熟知しています。ちょっとした疑問でも、わかりやすくお答えします。どうぞお気軽にお問い合わせください。